Mietrecht

In Deutschland leben nur ca. 42 % der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden also in einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung. Das Mietrecht, genauer gesagt das Wohnraummietrecht, betrifft daher den überwiegenden Teil der Bevölkerung, sei es als Mieter oder als Vermieter. Mietrechtliche Fragen kommen meist schon bei Beginn des Mietverhältnisses vor Abschluss des Mietvertrages, während des laufenden Mietverhältnisses, besonders aber bei oder nach Beendigung des Mietverhältnisses auf. Für alle Fragen zum Wohnraummietrecht, aber auch zum Gewerbemietrecht, für das es insgesamt vom Gesetz mehr Gestaltungsspielraum und weniger Schranken gibt, stehe ich Ihnen als kompetenter Berater gerne jederzeit zur Verfügung.

Mietvertrag

Bereits bei Abschluss des Mietvertrages werden entscheidende Weichen dahingehend gestellt, wie das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter in Zukunft aussehen wird.

Einen Überblick über die häufig in diesem Zusammenhang auftretenden Probleme bietet der nachstehende Fragenkatalog.

  • Welchen Inhalt sollte ein Mietvertrag haben?
  • Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
  • Wie kann ich feststellen, ob der vereinbarte Mietzins angemessen ist?
  • Was versteht man unter einem Staffelmietvertrag und was ist dabei zu beachten?
  • Unter welchen Voraussetzungen ist eine Befristung des Mietvertrages nach der Mietrechtsreform ab 01.09.2001 zulässig? 
  • Was versteht man unter Schönheitsreparaturen und was ist zu beachten, wenn diese im Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden sollen?
  • Kann wirksam vereinbart werden, dass die Wohnung sowohl bei Mietbeginn als auch am Ende der Mietzeit renoviert werden muss?
  • Ist die Klausel, Schönheitsreparaturen stets durch eine Fachfirma durchführen zu lassen (Fachhandwerkerklausel), zulässig?
  • Unter welchen Voraussetzungen ist es zulässig, den Mieter zur Endrenovierung zu verpflichten?
  • Welche Betriebskosten kann der Vermieter auf den Mieter umwälzen, was muss dabei beachtet werden?
  • Wann müssen die Nebenkosten abgerechnet werden und was passiert, wenn die Abrechnung nicht rechtzeitig erfolgt ist?
  • Welche Möglichkeiten habe ich als Vermieter, bereits vor Abschluss des Mietvertrages festzustellen, ob der Mieter in der Lage und willens ist, die Miete auch zu bezahlen?
  • Was ist zu beachten, wenn ein Untermietverhältnis abgeschlossen werden soll?
  • Was ist bei der Vermietung einer Wohnung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?
  • Gibt es für die vom Vermieter verlangte Mietkaution eine Obergrenze und ist der Mieter verpflichtet, die Mietkaution in einer Summe zu erbringen?
  • Wie kann ich verhindern, dass Mietnomaden in die Wohnung einziehen bzw. wie werde ich diesen nach plötzlichem Auszug habhaft?
  • Wie kann ich als Vermieter wirksam gegen sogenannte „Messies“ vorgehen, die die Wohnung als Müllhalde nutzen?

Mängel der Mietsache, Mietminderung, Zurückbehaltungsrechte

Während der Dauer des Mietverhältnisses kann sich der Zustand der Mietsache durch auftretende Mängel verschlechtern, in einigen Fällen weist die Mietsache sogar schon zum Zeitpunkt der Anmietung Mängel auf.

Für den Mieter ist diese Situation oft mit großen Unannehmlichkeiten verbunden, da er seine Wohnung je nach Art und Schwere der Mängel nicht mehr in dem von ihm gewünschten und vertraglich vereinbarten Umfang nutzen kann. Um diesen Nachteil auszugleichen und um gegenüber dem Vermieter ein Druckmittel zu haben, damit dieser den Mangel schnellstmöglich beseitigt, darf der Mieter die Miete angemessen mindern oder einen Teil der Miete zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt wurden, wenn diese nicht in einem Fehlverhalten des Mieters selbst liegen.

  • Wann und in welchem Umfang kann ich bei Mängeln die Miete mindern?
  • Für welchen Zeitraum darf ich die Miete mindern?
  • In meiner Wohnung haben sich feuchte Stellen an Decken oder Wänden oder sogar Schimmel gebildet, kann ich meine Miete mindern?
  • In der Nachbarschaft wird gebaut. Kann ich wegen des Baulärms meine Miete mindern?
  • Ich fühle mich durch den Lärm meiner Nachbarn belästigt. Kann ich meine Miete deswegen mindern?
  • Kann ich Schadensersatz verlangen, wenn mein Eigentum durch den Mangel der Mietsache beschädigt wurde (z.B. Schimmelbefall von Möbeln, der durch zu hohe Feuchtigkeit in der Wohnung entstanden ist)? 
  • Welche Konsequenzen habe ich zu befürchten, wenn die von mir geltend gemachte Mietminderung zu hoch war?

Mieterhöhung und Modernisierung

Insbesondere in den Großstädten muss für die Miete inklusive Nebenkosten nicht selten die Hälfte des monatlich zur Verfügung stehenden Einkommens oder auch mehr aufgewendet werden. Der Mieter hat daher ein großes Interesse daran, dass dieser Kostenfaktor für ihn auf lange Sicht kalkulierbar bleibt und nicht ins Unermessliche ansteigt. Der Vermieter möchte sein Mietobjekt demgegenüber möglichst rentabel vermieten und Kosten, die ihm etwa im Zusammenhang mit der Modernisierung der Mietsache entstehen, auf den Mieter umlegen.

Im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters und anstehenden Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich häufig folgende Fragestellungen:

  • Wann kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen?
  • Wie errechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete und welche Vergleichsinstrumente könne für die Berechnung dieser 
  • Vergleichsmiete herangezogen werden?
  • Kann die Miete jährlich erhöht werden?
  • Gibt es eine Obergrenze für die Mieterhöhung?
  • Welche Form muss das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters haben?
  • Ab wann gilt die Mieterhöhung?
  • Muss ich als Mieter dem Mieterhöhungsverlangen meines Vermieters zustimmen?
  • Wann berechtigt eine Modernisierungsmaßnahme zur Erhöhung der Miete?
  • Wie hoch darf die Mieterhöhung bei einer Modernisierung sein?

Beendigung des Mietverhältnisses

Die Gründe, die zur Beendigung des Mietverhältnisses führen, sind vielfältig. Sie reichen von der Veränderung der persönlichen und beruflichen Verhältnisse des Mieters über Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter aus Anlass des Mieterverhaltens oder des Zustandes der Wohnung bis hin zum Eigenbedarf des Vermieters.

Neben den allgemeinen Fragen zur Form des Kündigungsschreibens und zur richtigen Kündigungsfrist ergeben sich, je nachdem ob der Vermieter oder der Mieter kündigt, darüber hinaus folgende Fragestellungen:

Kündigung durch den Vermieter

  • Muss ich die Kündigung allen Parteien des Mietvertrages gegenüber aussprechen, obwohl beispielsweise einer der Mieter bereits ausgezogen ist?
  • Unter welchen Voraussetzungen kann ich als Vermieter das Mietverhältnis ordentlich, wann außerordentlich fristlos kündigen?
  • Muss ich den Mieter vor einer Kündigung abmahnen, wenn er gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstößt?
  • Ich möchte die Wohnung in Zukunft selbst bewohnen bzw. durch nahe Verwandte bewohnen lassen. Was muss ich bei einer Eigenbedarfskündigung beachten?
  • Ich habe meinem Mieter gekündigt, weil er die Miete zwei Monate lang nicht gezahlt hat. Ist meine Kündigung unwirksam, wenn der Mieter seine Mietrückstände im Nachhinein ausgleicht?
  • Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich möchte, dass der Mieter vor Verkauf der Wohnung / des Hauses auszieht?


Kündigung aus Mietersicht

  • Was muss ich tun, wenn ich die Kündigung für unwirksam/unbegründet halte?
  • Kann ich als Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen? Auf welche Gründe muss ich meinen Widerspruch stützen, um erfolgreich zu sein? Sind hier Fristen einzuhalten?
  • Ich möchte auch nach Ablauf meines befristeten Mietvertrages in meiner Wohnung bleiben. Kann ich verlangen, dass mein Vermieter der Fortsetzung des Mietvertrages zustimmt?
  • Welche Möglichkeiten habe ich als Mieter, um vorzeitig aus einem befristeten Mietvertrag auszusteigen.
  • Muss der Vermieter einen von mir gestellten Nachmieter akzeptieren mit der Folge, dass ich vorzeitig aus dem befristeten Mietvertrag entlassen werde?
  • Welche Rechte, das Mietverhältnis zu verlängern, stehen mir zu, wenn der Vermieter nach der Frist zur Räumung der Wohnung vor dem zuständigen Amtsgericht eine sog. Räumungsklage einreicht?

Zur Beantwortung dieser und anderer mietrechtlichen Fragen und zur entsprechenden außergerichtlichen Vertretung oder Wahrnehmung gerichtlicher Rechtsstreitigkeiten stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Nehmen Sie bitte Kontakt mit meiner Kanzlei auf.